住宅ローン事情

固定金利型の住宅ローン

住宅ローンとひとくちに言っても、その種類は様々です。返済期間を15年から20年で考えている方ならまだしも、住宅ローン利用者の多くは30年、35年といった長期の返済期間を想定して住宅ローンを比較検討しています。金利の動向も依然として低金利で推移し続けていることもあり、どの金利タイプの住宅ローンを選ぶのが正解なのか、大いに迷うところだと思います。

住宅ローンは長期にわたって返済していくものですから、どのような金利情勢にあっても返済額が変わらない固定金利型タイプの住宅ローンは、低金利が長びいている状勢下でも安定した人気を維持しています。

固定金利タイプの住宅ローンには、代表的なものとして「フラット35」をはじめとする「長期固定金利型住宅ローン」と、ここ数年の住宅ローンの利用者が最も多く利用した「固定金利選択型住宅ローン」があります。

「長期固定金利型住宅ローン」というと、住宅金融支援機構が民間金融機関に提供している「フラット35」が真っ先に思い出されますが、金融機関独自の「長期固定金利型住宅ローン」もあります。

民間の金融機関独自の「長期固定金利型住宅ローン」の場合、団信生保料は金融機関が負担するため基本的に無料になり、反対に「保証料」が必要になることが、住宅金融支援機構の「フラット35」とのいちばんの違いです。
ただし、ソニー銀行や新生銀行のように保証料も無料の「長期固定金利型住宅ローン」もあります。ローン諸費用を考えるとこのタイプの「長期固定金利型住宅ローン」が一番お得です。

「長期固定金利型住宅ローン」は20年型、25年型といったものもあり、金利はもちろん35年返済のものより低くなります。住宅ローンは35年返済を選んでも、実際は30年、20年で完済するケースもかなりの頻度でおこります。うまく繰り上げ返済できそうな目処が立つなら、長期固定金利だからといって、かならずしも35年返済を選択する必要はありません。

もちろん、「長期固定金利型住宅ローン」で35年返済を選択することは、こどもの教育費用や急な高額出費といった生活上のリスクを回避するために有効です。ただし35年返済の金利は、どの住宅ローンと比較しても高いのは事実です。「長期固定金利型住宅ローン」を検討する場合によく考えてほしいのが、返済期間を何年に設定するかということです。

特に共稼ぎ世帯の方は、35年返済が妥当な返済期間かどうかよく考えてみてください。

次に「固定金利選択型住宅ローン」ですが、金融機関によっては「短期固定金利選択型住宅ローン」とも言われているように、固定金利の期間が3年から10年の所定の短期間に固定され、固定期間が終了すると変動金利に以降するというローンです。

ただし固定期間終了前に銀行から葉書で、再度短期固定金利を選択するかどうかのおたずねがありますので、変動金利にしないで、その時点での短期固定の基準金利を再選択することも可能です。

固定期間終了後に再度固定金利を選択した場合、その時点の適用金利が明示されている銀行が多いので、経済状勢に大きな変動がなければ、3年固定の場合なら6年間、10年固定なら20年間のローン金利はあらかじめ掴んでおくことができます。

また最近の「固定金利選択型住宅ローン」は、固定期間終了後に適用される基準金利に対しても、給与振込や公共料金引落し指定などでローン契約時に取決めた「金利優遇」が適用されるものも増えています。

固定期間を終了しても金利優遇が適用されるのであれば、固定期間終了後の基準金利が過去20年の住宅ローンの平均金利である4％前後で推移したとしても、現在のフラット35の金利レベルでおさまるのです。
「固定金利選択型住宅ローン」を比較検討する場合のポイントは、固定期間終了後に適用される「優遇金利」がどの程度なのかを見ることです。

固定期間の年数は、一般的に3年、5年、10年となっていて、この住宅ローンがスタートした2003年頃は、ほとんどの利用者がいちばん金利の低い「3年固定」を選択していました。現在では逆転して、このプランのなかでいちばん金利の高い「10年固定」を選ぶ方が増えています。

「10年固定」を選択する方が増えたのは、2006年以降、3年固定の金利上昇が大きくなってきて、基準金利ベースで変動金利を上回ったということも背景としてあるのですが、固定期間を長くとることで、金利上昇リスクが絡む期間を出来るだけ短くしたいという心理が強く働いていることも大きな要因だと思われます。

実際にローンシミュレーションソフトで3年固定と10年固定の償還表を出して比較してみると、10年目あたりで総返済額は同じぐらいになり、その後は10年固定のほうが次第に有利になりました。
「固定期間選択型住宅ローン」の固定期間選びで迷った場合は、総返済額ではどちらが得かを比較してみることをおすすめします。